华润新杨思这块地是2024年上海最火的地块，竞价202轮、以40.37%最高溢价率拿下；‍‍‍‍‍‍

　　然而，项目南侧的保障租赁房面积却有230平，能租这样房子的人也不会是普通人，小区不会有「租赁房影响小区圈层」的顾虑发生。‍‍‍‍‍‍

　　在翡雲悦府之间，新杨思上园的主力总价控制在1000万级，大家觉得这个价格买这里还算OK；‍‍‍‍‍

　　但是当一街之隔的悦府可能要卖12万单价，也就是说这里的叠加别墅要卖到2500-3000万的时候，很多人就会产生质疑：

　　悦府12万的单价值得不值得，还是要真实了解板块真实价格才行；今天的文章我们将通过最新二手房行情、2025年房价走势等多角度来分析，这块万众瞩目的地王项目，到底是不是一个值得考虑的选择——

　　从1998年有商品房市场以来，新房价格是一直都比二手房要贵的，根据开发商/板块/产品等不同，这个经验值大概在1.2-1.5倍，夸张的有2-3倍；所谓倒挂是畸形市场不能作为直接参考。

　　项目西侧一街之隔的标杆次新房：尚东国际名园是05-10年的商品房，全部为洋房设计+万科物业但是没有人车分流，当时附赠了很多面积，实际得房率能做到85%以上；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　楼龄15年以上的尚东国际目前最新成交价格在10.5万左右（含税+中介费等），这是一个重要的参考。‍‍‍

　　我们也到周边二手房中介门店走访，目前200平+大户型价格的门槛线万左右，所以新杨思的叠加别墅总价控制得好，应该是有市场的：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　11万的1.1倍也就是12万+的价格是相对合理的定价，高层便宜些、别墅贵一些而已。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　看到别墅产品，尚东鼎、万科五阶坊、湾流域等类似面积房源目前成交都稳定在3000万级，本地置换改善的话相当于平价置换，说是贵了好像也不是那么合理。

　　看到浦东维度，实际上2500-3000万这个价位段真的有很多选择吗，其实没有——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　如果产品力上有很大亮点（比如附赠花园、地下室挑高、会所设施等），这个12万单价应该还是有不少浦东客户会买单的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　我们会在不断更新项目周边二手房价行情、实景航拍、最新节点等信息，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：

　　目前，板块周边还是大片空地，西侧的尚东国际算是板块内标杆小区，一直被诟病的点也是周边配套不行：‍‍‍‍‍

　　因为是城中村改造板块，目前周边基本没有什么配套，商超都少之又少，现阶段大型商业配套就要去前滩了，我们来看一下项目四至的环境小火箭代理节点怎么设置。

　　因为地多人少，土地开发成本更低，浦东早期因产业而兴建的居住社区，基本都是多层老公房+回迁房，后来新建商品小区也容积率不高，更不可能有瑞虹这样的超高密度社区。

　　浦东的旧房占据了最成熟的位置，但折旧程度远没有到动拆迁的时候，所以新房只能被迫不断向外围开发。

　　新杨思，就是2000年代的联洋碧云、2010年代的森兰御桥、2020年代的唐镇前滩。‍‍‍‍‍‍‍

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　　和“要致富、先修路”一个道理，一个城市想要发展、必须要先建高铁、修高速，有人能便捷通勤才可能会有人留下来；

　　目前，上海仅有嘉闵高架、南北高架、杨高南路快速路和罗山高架这4条南北向快速路，其中直达市区的仅有南北高架一条，南北向驾车通勤的压力很大。

　　为此，2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程专项规划》，这可能也是近10年上海新建能级最高的快速路工程——

　　该快速路起始于浦东新杨思、一路连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点，被誉为「第二条南北高架」。

　　去陆家嘴和世纪大道没有快速路直达，去浦西不用再挤南北高架，每天堵成狗的日子很可能一去不复返。

　　中环2025年价格在涨，虽然大宁放风说16万单价，但预计最终价格还是会在15万以内；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　长宁中环13、徐汇龙华18、杨浦定海13，我觉得都是2025年的标准价格，这么一对比，新杨思12万单价贵吗？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　近日，浦东新区Z000602单元20B-12地块住宅项目——华润置地&越秀&中能建联合开发的「翡雲悦府」规划方案正式调整。这一消息不仅引发了市场的广泛关注，更让人对这座“地王”项目的未来充满期待。作为浦东新杨思板块的标杆之作，「翡雲悦府」的每一次调整，都牵动着购房者的心。

　　翡云悦府，是华润置地悦府系高端序列，也是上海首座悦府系。此次规划调整主要集中在户型布局和建筑轮廓的优化上。1号楼由19层调整为18层，轮廓更加流畅；2号楼、4号楼、8号楼、9号楼、10号楼的底层公共配套功能布局得到优化，5号楼的户型设计也进行了调整。此外，11~22号楼的户型布局和轮廓也进行了全面优化，地库施工图的风井、非机动车坡道、疏散楼梯等细节也进行了调整。

　　这些看似细微的改动，实则体现了开发商对品质的极致追求。每一处优化，都是为了给未来业主提供更舒适、更人性化的居住体验。正如一位业内人士所言：“规划的调整，不是为了改变，而是为了更好。”

　　去年11月27日，华润置地&越秀&中能建联合体以78.97亿元的高价摘得该地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率高达40.37%。这一价格不仅刷新了区域纪录，更让「翡雲悦府」成为名副其实的“地王”。

　　地块总占地面积53052.36㎡，容积率2.0，总建筑面积165000㎡，计划建设9幢13至17层的高层住宅楼、12幢4层的多层住宅楼以及1幢保障性住房。其中，装修标准高达5000元/㎡，公共服务设施面积300平方米，人才房比例2%。这些数据不仅体现了项目的规模与档次，更彰显了开发商对品质的承诺。

　　据悉，华润越秀中能建联合打造的「翡雲悦府」即将推出约115-140㎡的小高层及约170-220㎡的叠墅产品，装修标准高达5000元/㎡，项目已经正式开放接待！价格方面，整盘均价预计约12.8万/㎡，其中小高层部分均价约10万/㎡，叠墅产品均价约14万/㎡。无论是追求舒适生活的家庭，还是向往私密空间的高端改善客群，都能在这里找到心仪的居所。

　　「翡雲悦府」位于浦东新杨思板块，这是一个新兴的发展区域。在上海这座繁华的都市中，总有一些板块如同沉睡的巨人，悄然积蓄力量，等待一飞冲天的时刻。而新杨思，正是这样一个充满潜力与想象的地方。2.72平方公里的整体规划，上海首个MCAZ（微型中央活动区），创新Double POD概念的落地，让这片区域逐渐成为上海生活消费的新高地。尽管目前配套设施尚不完善，但市政规划已经明确，未来发展潜力巨大。

　　在教育资源方面，项目周边汇聚了上海市杨思中学和新世界实验小学等优质学校，为孩子的成长提供了坚实的教育保障。更令人期待的是，项目东侧的幼儿园已正式动工，预计将于2026年竣工；而南侧的九年一贯制学校也已立项，计划于2025年开工，2028年建成。这所学校规划办学规模为27个班级（小学15班，初中12班），并配备了室内泳池等高端硬件设施，其配置标准在上海公办学校中堪称罕见，进一步彰显了区域对教育品质的重视与投入。

　　这些配套资源不仅为业主提供了便捷的生活条件，更让「翡雲悦府」成为未来区域发展的核心引擎。正如一位购房者所言：“这里虽然现在还不算繁华，但未来的潜力不可限量。”