就是现在，让我们下定决心，过好每一个当下此刻，当红不让2025。此篇为【Passion 2025】系列第3篇，区域王者。

　　长久以来，市场上的关注焦点都在全国布局的企业身上，他们或广撒网、足迹遍布各线城市，寻求规模致胜；或步步为营，专注一二线核心城市，抢夺城市中高端消费客群。

　　但中国地域广阔，从百货时代走入购物中心时代历经数十年，全国性企业攻城略地在时间长河中只是最近的故事，而地方龙头掌控一地商业中心才是很多人的童年记忆。

　　过去的2024，我们由西向东、由南到北，追踪了国内多家称霸一方的区域商业王者（☜点击查看），看它们在商海沉浮中的万千变化，重温辉煌，审视当下。

　　在北京，中国国贸坐拥北京CBD多个核心项目，深谙资管之道的它潜心经营，而不盲目扩张，区位优势不可复制，终成A股稀缺的“现金牛”企业。（）

　　诞生于1985年的中国国贸，与北京CBD同步成长，1999年在上海证券交易所挂牌交易上市。历经多年发展，国贸中心分期开发，最终形成包括5 栋写字楼、3 家酒店、2 栋公寓、购物商城、会展设施、3 个地下停车场及 3 个地面停车场在内的大型综合体，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。

　　国贸中心与北京CBD核心区仅隔东三环中路，同时是北京国贸地铁站上盖TOD项目，国贸站为1号线号线交汇站，连通北京各个热门站点，10号线更是北京地铁系统中客运量最大的线路，人流畅旺。

　　中国国贸的收入主要来源于物业租赁及管理和酒店运营，其中物业租赁及管理业务贡献了超80%的营业收入。其中，国贸商城在客流上涨、出租率平稳、租金水平不断提升的基础上，营业收入稳步提高，由2013年的刚过4亿元，至2023年超10亿元。2024年上半年，营业收入已超6亿元。

　　稳健经营，不盲目扩张，稳扎稳打保证资产正向增值，是中国国贸穿越数个周期的重要秘诀。其以租赁为主要收入来源，是最类似REITs资产的标的，且维持稳定的高分红比例，是稀缺的“现金牛”企业。

　　在西南，我们聚焦贵阳的本土商业开山派贵阳国贸（），其与另一本土龙头星力大战多个回合，最终在贵阳扎稳脚跟，分庭抗礼，并逐渐下沉到各地州，终成贵阳实打实的百货一哥。

　　如今，无论是在贵阳还是地州市场，其都面对着本土老对手和外地新入局者的夹击，已经到了不能不变的时刻。

　　成立于2002年的贵阳国贸，历经22年商业征途，有2个关键节点——2007年联手厦门中国春天百货、2013年与王府井强强联合，3大特征鲜明的发展阶段。

　　2002年9月28日，国贸广场“时尚名店”（即国贸广场总店）成功开业，在二期、三期扩店后，商业面积从1.5万方增至2.2万方。2003年，国贸外拓首站选中贵州第二大城市——遵义；2005年，同在中华路，国贸在贵阳的第二座百货—“贵州国晨百货”开业，稳住国贸在贵阳核心地带的名气与影响力。

　　2007年4月，贵阳国贸与厦门中国春天百货集团合作，新国贸集团诞生，拓张进一步加快，并拓展至六盘水，且开始从传统的百货朝着“MALL百”（百货与购物中心融合之作）形态进阶。

　　2013年至今，面对着外来的冲击，贵阳国贸的控股方逐步变成了王府井集团，国贸就此开启了连锁化、规模化、多元化转型之路，全面向贵州其他主要地州下沉，新项目在品牌级次上较之前的项目亦有了一定提升。

　　同为贵州本土王牌百货品牌，星力是国贸老对手，双方力拼奢牌代理资源，但目前就结果而言，星力略胜一筹。星力旗下的荔星中心成为了贵州第一个真正意义上的奢侈品购物中心。

　　本土地头蛇强势抢客外，外来高端玩家亦步步压缩贵阳国贸的生存空间，如2021年开业的贵阳万象汇，客流表现力直追国贸旗下的南国花锦购物中心。

　　从贵阳看向周边地州，虽国贸已提前一步在黔南、黔东南、六盘水、遵义等地占据天时优势，但相较于万达、世纪金源等以规模化见长的成熟运营商而言，其在下沉市场的综合竞争力并不特别突出。

　　此外，在非标商业这一大潮流之下，贵阳CC Park B馆是国贸的一个小尝试，虽增加了不少体验式业态与品牌，但整体档次与品牌级次仍属大众化。另一由国贸爆改的新印1950 Discovery项目则在招商上有所改善，有着更合理的业态配比和更多西南、城市首店，开业时间较短，人气还有待继续提升。

　　自1959年以中苏友好商场(后更名武汉商场)出现在武汉市民生活中，再赶上改革开放的浪潮，武商成为了手握百余家超市和多个标杆项目的庞然大物。但在新时期，武汉恒隆广场、武汉K11、武汉SKP先后开业，武商MALL的独霸时代逐渐过去。（）

　　在武汉，武商、中百、汉商、中商四大本土零售商业巨头均于上世纪90年代上市，但武商的“造MALL”生意，明显要强于其他三家。据官方数据，购物中心业态是武商集团业绩贡献主力军，占总营业收入比重超四成。

　　武商基于先发优势在武汉航空路商圈（包含传统认知中的武广商圈）多项目组团集聚，形成独有的竞争壁垒，是其称霸武汉乃至湖北的关键一环。据2023年8月赢商tech发布的《中国商圈商业力指数TOP30》，武汉航空路商圈排名全国第7，超过广州由天河城、太古汇等组成的天河路商圈，足见该商业能级之高。

　　武商集团在武汉打造了多个明星项目，闪耀湖北。其中由国广、武广整合、而成新武商MALL，无疑是最亮眼的存在。项目分为A座（原国广A座）、A1座（原武广）、B座（原国广B座）、C座（原国广C座），集顶奢、高化、时尚零售、亲子家庭、生活美学、餐饮、武商里等全业态，成武汉最能打的本土高端商场，虹吸效应辐射整个湖北。

　　2010年起，以永旺梦乐城、荟聚、万达广场、香港瑞安集团开发的武汉天地为代表的明星项目先后入市，脚跟渐稳。高端MALL方面，恒隆、新世界发展分别在2013年、2014年重金拿地闯入航空路商圈，与武广、国广贴身而立；2016年华润置地在汉口建设大道拿地。特别武汉恒隆广场，就开在了武商MALL的对面。

　　同为高端商业运营者，武商Mall与武汉恒隆广场直接对垒，高端品牌组合有一定的重合，双方竞争焦灼。2022年，Cartier、LV、DIOR、GUCCI等重奢品牌门店在武汉恒隆广场开业，Hermès撤出武商MALL，在恒隆广场开出高规格双层大店。

　　但武汉MALL的对手，显然不止恒隆广场，还有已开业的武汉K11艺术购物中心I馆、武汉万象城，以及筹开的武汉SKP、武汉光环们，它们从顶奢、艺术、新锐调性等方面“蚕食”武汉高端消费市场，原来由武商MALL独霸的奢侈品消费市场，会继续被分流。

　　此背景下，武商异地进击，寻找增量。在，我们武商出鄂后开出的第一个项目——南昌武商MALL，揭秘了这座代表江西人的“顶奢商业中心”独有的活力和魅力。

　　2024收官在即，丹尼斯·大卫城总经理曹岗在接受《大河财立方》专访时向外界表示，大卫城成为“河南首个百亿级商场”几成定局，且“有望闯入中国商场Top10”。

　　在河南，深耕本地的丹尼斯，是个绕不开的商业巨头。高端市场上，手握丹尼斯·大卫城，丹尼斯敢于直面强力外来者的步步进逼；日常消费中，丹尼斯旗下超市遍布所在城市的每个角落。

　　诞生于中原商战废墟上，丹尼斯集团以丹尼斯百货人民路店为起点，在90年代进入大陆零售市场，又模仿同样来自台湾的「好又多」开设了郑州第一家丹尼斯量贩店，后再设立全日鲜便利店业态，在郑州、洛阳两地建立物流中心，服务所有便利店和大卖场。

　　丹尼斯百货人民路店和2008年开业的丹尼斯百货花园路店齐头并进，先是以进口高化品牌入手，后逐步发力国际一二线零售服饰、名表品牌，，实现了流行百货到名品百货，再到高端百货的进阶。

　　凭借百货双店的稳定经营、适时调整和良好的业绩，丹尼斯与一批奢侈品品牌建立起了良好的合作关系。

　　称霸二七商圈后，丹尼斯选择押注、“捧场”郑东CBD，环绕如意湖建了7座不同定位的商场，培育起来了良好政商关系及品牌好感度。

　　2010年，华润置地首进郑州，摘得二七商圈黄金地块，计划建成华中首座万象城。而早在华润之前的2007年，丹尼斯已拿下二七路以西，原河南人民剧院以及其西侧的“地王”地块，同样瞄准“重奢”生意。

　　自开业起，丹尼斯·大卫城便与郑州万象城直接进行“硬碰硬”的较量。但最终，Burberry、Emporio Armani、Dolce&Gabbana、Versace们选择了大卫城，而Louis Vuitton在2016年从裕达福福精品商场撤场后转到了大卫城。

　　此后，郑州万象城放弃重奢场定位，退出重奢之争，丹尼斯·大卫城坐实了“郑州第一重奢场”之位小火箭节点官网gkd，并逐步集齐六大重奢指标品牌HERMES、LV、GUCCI、DIOR、CHANEL和Cartier。

　　如今的郑州，丹尼斯的对手显然不止有郑州万象城，“首店大户”正弘城、蓄势待发的郑东万象城，实力都不容小觑。

　　正弘城从轻奢入手，引进COACH、Max Mara、HUGO BOSS、Bally等品牌，并发力高端化妆品，引入了包括Chanel Beauty、Dior Beauty等30家品牌，避开了与大卫城的直接对决；即将开业的郑东万象城，从规划初期就透露要打造“M1重奢万象城”，誓要完成当初郑州万象城未竟之梦。

　　长春卓展率先把国际一线奢侈品引入吉林省，沈阳卓展拿下“一城4家LV店”中的2家，但在败走北京五棵松后快步走入下坡，LV与GUCCI的相继退出成为了2024年压垮沈阳卓展的最后一根稻草（）。

　　1999年开业的长春卓展购物中心，是卓展集团的第一家百货门店，也是集团的母店。卓展长春店率先把国际一线奢侈品引入吉林省，一度汇聚近1000个品牌，是吉林省内海内外知名奢侈品牌最多、最全的高端精品百货公司，长春唯一的LV专卖店至今仍设立在卓展购物中心内。

　　2006年开业的沈阳卓展购物中心，于2008年集齐LV和GUCCI双“门神”；2011年10月，沈阳卓越精品馆开业，LV中国首家男装旗舰店、Prada中国首家男装精品店等均进驻于此。卓展沈阳店自此手握双LV店，并拥有多个全国或东北首店。

　　进取的卓展先后在2010年和2012年进入哈尔滨和北京，卓展哈尔滨店至今仍是哈尔滨唯一的高档购物中心，但北京五棵松项目却相当不顺，更成了“拖垮”卓展的起点。

　　五棵松卓展试营业期间一楼国际精品部分开业率仅有20%，一大批在东北三店开业的高奢品牌，最终在五棵松卓展都只围挡未开业。当时的五棵松卓展，外部面对着“八项规定”的影响，内部面对着远离东北大本营造成的高人事成本，最终难以承受损失退出北京，整个卓展集团亦就此进入下坡。

　　沈阳万象城和市府恒隆广场先后于2011年和2012年开业，无论是在区位还是客群定位上都与卓展沈阳店有所重合，形成直接竞争关系。

　　竞争加剧的同时，随着经济重心快速南移，东北进入产业转型阶段，代购、出国旅游快速兴起，沈阳的奢侈品消费逐步由巅峰滑落，2014年前后各购物中心都开始出现不同程度的奢侈品撤店潮。

　　卓越精品馆在2017-2018年间出现撤店潮，最终整个项目被放上拍卖货架。卓展长春店、卓展沈阳店均加快调整，试图通过增加时尚年轻的品牌，引进更多特色餐饮以拯救客流。

　　但最终，卓展沈阳店仍无力回天。2024年9月初，最具指标意义的两大高奢LV和CUCCI都宣布从卓展沈阳店撤场，抵挡不住时代洪流的卓展在宣布于11月15日停业，沈阳高端商业的一个时代就此落幕。

　　前者是中山地标建筑和高端消费的代表，后者开启了中山商业的购物中心时代，项目遍布各区镇。如今，外来者从大湾区其他城市纷至沓来，带来各种新的消费体验，两大龙头却显得有所沉寂。（）

　　以建于中山古镇镇的国贸大酒店为起点，往后20多年间，利和的商业版图从古镇杀入了中山核心地带东区，亦开启了异地征途，闯入江门。“商场+五星级酒店”配置是利和开发地标项目的标志，地标建筑是利和的情怀。

　　利和为中山带来第一个地标后，又在邻市江门建设了江门新之城及地标性建筑——江门金汇世纪广场——一期，并在世纪广场周边推出集团首个纯住宅小区——金汇豪庭。

　　2008年，利和集团宣布重回中山，中山的中心地带东区，投资40亿元，打造“中山版双子星”地标——中山利和广场。开业之时，中山利和广场带来了多个中山首店，后续历经多轮品牌调整，首店品牌只增不减，稳坐中山中高端商业王者之位。

　　勇闯东区后，2013年利和再杀回发源地古镇，打造新的地标性综合体古镇利和广场，标配的五星级酒店——305米高的利和威斯汀酒店，成了珠江西岸中山第一高楼。与此同时，入局酒楼，寻找增量。

　　从酒店到酒楼，从包租公到自己造mall，从中山到江门，利和的每一次转身都踩到了时代机会，且从来没有跳脱出“地标思维”。虽瞬变的商业世界中，它有些掉队了，但总有一个地标会让你记住它。

　　幕墙起家的大信控股开发项目相对亲民，2004年开业的大信·新都汇石岐店，为中山带来了“超市+大百货+大家居（家电）+大餐饮+大娱乐”的全业态模式，仅开业期间就吸客近10万人次，就此开启中山商业的购物中心时代。

　　分两期开发的大信·新都汇石岐店历经多轮调整，但一直稳居石岐区的C位，引进的大润发、溜冰场等是一代中山人重要的记忆。石岐店近3年日均去重客流稳定在30000人上下，与大信悠客街溢彩荟和大信商业街共同维持守住中山头部商圈的地位。

　　站稳石岐后，大信·新都汇走入小榄建设第二个新都汇，后专心培育两个项目十年。知道2014年，大信才借着全国房地产开发加速之势，通过与远洋、越秀等地产商合作，快速渗透进中山每一个区镇，成了中山商业最醒目的标签之一。但同样因房地产，大信近年陷入财困，被迫转手多个项目。

　　但无论是与地产合作伙伴的同频，还是“因地制宜”的运营策略，新都汇将自己活成了中山人最熟悉的朋友，也由此成为了这座城市商业最醒目的标签之一。

　　如今的中山商业市场，本地龙头有所沉寂，天奕星河COCO City、中山石岐万象汇、中山时代芳华里、中山万民汇MO CITY、中山华发商都外来者却相当进取，时代洪流滚滚向前。